Перевод из нежилого помещения в жилое.

Эту статью решила попробовала написать после того, как подписчик прислал историю из своего города. Мне она напомнила одну мою проверку по переселению граждан из аварийного жилья. Лишний раз убедилась, что с переселением в некоторых регионах у нас всё грустно.  По моему субъективному мнению, это зависит от местной администрации и порядка в ней. Где-то это просто раздолбайство, где-то есть коррупционная составляющая. Опишу вам ситуацию, свои мысли и выводы специалиста по недвижимости, чтобы вы сами оценили работу муниципалитета и качество проверок. Стыдно за бывших коллег.

В 2008 году в г. Сухой Лог Свердловской области предприниматель приобрёл здание ведомственного санатория. Здание имело статус нежилое, а у земельного участка, на котором оно размещено, был разрешённый вид использования - под объекты здравоохранения (по документам - под здание профилактория).  

В 2016 году бывшие палаты санатория, поменявшие свой статус на «квартиры», выставляются на закупку по приобретению жилых помещений местной администрацией. Предпринимателю очень повезло – документация для закупки чудесным образом подходила под характеристики его помещений: год постройки здания, этажность, площадь! 100% совпадение! 

По поводу проведения закупки аккурат под помещения самого здания антимонопольная служба отказала в возбуждении дела об административном правонарушении.  Причина - недостаточность данных о нарушении в обращении, а сейчас уже и сроки все прошли.

Так как никто, кроме предпринимателя, заявку на участие в закупке не подал, то предприниматель выиграл 30 контрактов на общую сумму более 21 млн руб. 

Впоследствии большинство квартир было предоставлено нуждающимся гражданам по договору социального найма, некоторые помещения сейчас приватизированы.

Жителя города заинтересовала эта продажа, поскольку бывший санаторий внешне мало похож на жилой многоквартирный дом, а соответствуют ли приобретенные для жилья помещения всяким нормам - большой вопрос. Бюджетные деньги тоже жалко. На обращения в администрацию и контролирующие органы были получены пространные ответы на незаданные вопросы, что породило еще больше неясностей. 

Из ответа Администрации гражданину мы узнали, что купленные ею помещения были переведены в жилые из нежилых ещё в 2013 г. собственником «…по заявлению и протоколу комиссии по переводу…» . Напоминаем, что на момент закупки помещений само здание было нежилым. И земельный участок еще в ноябре 2017 года имел вид разрешенного использования – под объекты здравоохранения. 

Мы открыли публичную кадастровую карту и увидели, что разрешенное использование земли под домом изменено совсем недавно. Участок под домом был выделен из большего по размеру, который был поставлен на кадастровый учет ранее, в 2012 году.

Права на сам участок с номером …:523 не зарегистрированы за муниципалитетом, но в выписке ЕГРН от ноября 2017 года зарегистрирована аренда на 50 лет. А разрешенное использование – для иных видов жилой застройки.

Разрешенное использование было изменено на "для иных видов жилой застройки" в декабре 2017 - январе 2018 г. Теперь на нем могут находиться жилые многоквартирные дома.

Изменение разрешенного использования земель по времени совпал с проведением прокуратурой первой проверки. Она проводилась до и после новогодних праздников и закончилась заключением - нарушений не выявлено. Ответ прокуратуры был о том, кто и как может поставить многоквартирный дом на кадастровый учет и зарегистрировать права. Вопросы возможной коррупции даже не затрагивались.  А вот что гражданин спрашивал в обращении:

Почему-то прокуратура не заинтересовались вопросом: как нежилое здание стало многоквартирным жилым домом. Ведь для изменения назначения здания целиком потребовалось бы оформлять документы на реконструкцию. Но предприниматель пошел другим путем – через раздел здания на помещения и перевод каждого помещения в жилое. Сам предприниматель в прокуратуре пояснил, что «…оформив документы на квартиры (в 2013 г.), не оформил изменение документации на здание в целом…».  

Мы предполагаем, что были нарушения при процедуре перевода помещений из нежилых в жилые. Этот вопрос нуждается в проверке, поскольку имеющиеся материалы не содержат ни самих документов о переводе, ни даже объективных сведений о их наличии.

По мнению администрации, всё просто: "Часть здания является многоквартирным домом, а помещения в нём - квартирами", а при приемке помещения соответствовали всем требованиям, в т.ч. СанПин.

Здесь не могу без лирического отступления. Развеселил ответ администрации: по актам приёма-передачи помещения соответствовали всем требованиям. Из моего опыта работы: администрация принимала дома, построенные для переселения из аварийного фонда. По актам передачи тоже всё всему соответствовало. По факту: 1 дом был не достроен, а во втором от сырости отклеивались и плесневели обои, а в нескольких квартирах совсем не было предусмотрено вентиляции. Что бы со мной сделали жители, ответь я им: "всё нормально, по актам передачи всё ж соответствует. Чего жалуетесь? Ну и что, что нет вентиляции. Окно откройте. Розеток нет? Может, вы их сами открутили? Двери не закрываются? Замените. Обои отвалились? Ну вечно всем недовольны! Чаще проветривайте."

Надзорные органы решили поверить администрации на слово и не стали для проверки привлекать ни жилищную инспекцию, ни Роспотребнадзор. Хотя те обладают специальными познаниями и могли бы дать профессиональное обоснованное заключение, соответствуют ли купленные помещения (бывшие палаты, ставшие квартирами) требованиям СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" (приняты постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109) и другим нормам, действующим в 2013 году.

Из ответа прокуратуры гражданину следует, что несоответствия нормам СанПиН не выявлено, жалоб не поступало, раньше в здании проживали беженцы, сейчас опрошены 2 жительницы, у них есть туалет и душ, горячая вода была при передаче помещения, потом жители без какого-либо решения общего собрания отказались от горячего водоснабжения, предпочтя индивидуальные нагреватели.

Наш гражданин знакомился с материалами проверки. Он не нашел там ни объяснений этих гражданок, ни акта/справки по результатам выхода на место, на основании которого проверяющий сделал вывод о соответствии помещения всему и всем. Мы не поняли, почему факт проживания неприхотливых беженцев является подтверждением пригодности помещений для проживания. Более того, на днях домом заинтересовался один телеканал. На видео жители говорят, что в помещениях холодно (12°), горячей воды нет. Вот здесь бы уже пора задуматься о том, кому и какую пользу или выгоду принесла закупка.

Про управление домом и его содержание вопрос в обращении не ставился, поэтому при первой проверке не исследовался. Но по объяснениям жительниц (если они были) думаем, что с управлением домом и содержанием там тоже все печально и нуждается в дополнительной проверке. 

Кстати, из ответа прокуратуры не ясно, что с двумя из 30 приобретенных помещений. Площадь  некоторых помещений около 14 кв.м. (хотя в городе установлена социальная норма предоставления жилого помещения = 15 кв.м.). Предоставлены ли помещения кому-либо или нет, на каком основании, или почему пустуют? Неужели нет других жертв для расселения в такие помещения? 

Ясно, что по результатам проверки ничего не ясно.  Соответствие каждой «квартиры» к требуемым нормам по жилым помещениям не устанавливалось. 

Ведь что такое квартира? Это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также (внимание!) из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, для перевода помещений из нежилых в жилые, в пансионате требовалось провести работы по перепланировке и переоборудованию, чтобы разграничить квартиры друг от друга, выделить в них жилые и вспомогательные помещения.

В Положении о признании помещения жилым помещением (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47) указано, что оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением осуществляются межведомственной комиссией. Они проводятся на предмет соответствия помещений и дома установленным в Положении требованиям. Комиссия создается органом местного самоуправления. Туда включаются специалисты из контролирующих органов. По результатам оценки орган местного самоуправления принимает Решение о признании помещения жилым. Вот такие документы тоже было бы неплохо изучить при повторной проверке, если они существуют.

Согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не отвечает установленным требованиям или нет возможности обеспечить соответствие помещения установленным требованиям.

Пансионат предназначался для временного проживания граждан. Какие-то нормы там, безусловно, выполнялись. Но для жилых помещений есть много дополнительных требований. Вот некоторые из них:

- Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). 

- Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами.

- Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года температуру отапливаемых помещений не менее +18°.

- Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.

- Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

А еще есть СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях". Там тоже много интересного, например:

- Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

- В жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.

- Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.

А что имеем мы? На примере 1 одной из квартир:

Очевидно, что местные органы власти как-то по-своему трактуют понятие пригодности для проживания, и у них свои особые требования к жилым помещениям, не соответствующие общепринятым.

Подробнее процедура перевода описана в ст. 23 Жилищного кодекса. 

Для перевода из нежилого помещения в жилое помещение собственник помещения представляет заявление, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения документов не позднее чем через 45 дней. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования помещения в качестве жилого (а необходимость была!) документ о принятии решения о переводе или отказе в нем должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии. Он направляется в Росреестр. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого.

Выделенных жирным шрифтом документов в материалах первой проверки прокуратуры не нашлось. У нас в распоряжении есть план только на одну из квартир. Там помещения не подписаны, место плиты, кухонной раковины не обозначено. 

Планов на другие квартиры не имеется. Невозможно без дополнительной проверки установить, есть ли там вспомогательные помещения (с учетом их забавной площади), не расположены ли они над нижними жилыми помещениями. А это принципиально для принятия решения о переводе помещения в жилое. Для проверки этого момента требуется запрос технической документации на каждое помещение и этаж в целом.

При регистрации права собственности такие документы, как Акт приемочной комиссии, Распоряжение о переводе помещения являются основанием для государственного регистратора на изменение в ЕГРН статуса объекта в качестве жилого помещения – квартиры, а сами документы обычно указываются как «документ-основание» на объект с новым статусом. Но на примере одной случайно выбранной квартиры, в выписке ЕГРН о переходах прав не указано, на основании какого документа было зарегистрировано право на само помещение (указываются названия и дата документа), и на основании какого документа был зарегистрирован переход права:

Это еще раз подтверждает о необходимости проверки законности и обоснованности перевода помещений нежилых в жилые.

Судебная практика подтверждает необходимость прохождения всех стадий процедуры перевода помещений и оформления документов для иного статуса. Вот как пишет по похожим делам Верховный суд:

Установив, что в доме отсутствуют помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении, а кроме того заявитель не представил проект переустройства на организацию спорных помещений, что является нарушением ч. 2 чт. 23 Жилищного кодекса РФ, суды пришли к выводу, что отсутствие указанных сведений препятствует переводу нежилого помещения в жилое.

(Определение ВС РФ № 305-КГ16-5869 от 23.05.2016г.)

В другом деле ГБУ МосгорБТИ отказало в исключении помещения из учета жилого фонда, ссылаясь на отсутствие документов об изменении назначения помещения (был, наооборот, перевод из жилого в нежилое). Суд признал действия ГБУ МосгорБТИ законными, так как у него отсутствовали основания для технического учета помещения как нежилого, распорядительные документы уполномоченного органа о переводе квартиры из жилищного фонда в нежилой фонд не предоставлялись.

(Определение ВС РФ № 305-КГ17-8702 от 14.07.2017)

Итак, палаты бывшего санатория по непонятно какому документу с нарушениями процедуры перевода стали жилыми помещениями - квартирами. Эти квартиры, по не менее странной закупке перешли к администрации, а потом достались гражданам. 

Стоит провести повторную, нормальную проверку соблюдения жилищного законодательства и законодательства о противодействии коррупции. Проверить соблюдение процедуры перевода помещения в жилые, основание перевода. С привлечением специалистов проверить фактическое, а не формальное соответствие помещений СанПиН и другим нормам. Кроме того, стоило бы также проверить законность предоставления гражданам таких помещений (их нуждаемость, очередность). Когда действительно нуждающимся в жилье людям предоставляют ненормальные помещения, они пишут много, часто и всюду о нарушении их прав. А тут почти тишина! Возможно люди так рады были переехать из какого-нибудь аварийного жилья, где все отваливается, протекает, воняет, что им кажется мелочью прочие недостатки! :(

Подписчик канала, приславший историю для разбора, видит со стороны предпринимателя признаки мошенничества, а со стороны администрации города - присвоение и растрату, злоупотребление и превышение полномочий её должностными лицами. Мы не можем исключать личные денежные мотивы участников этой истории, потому что цель приобретения помещений - удовлетворение потребностей нуждающихся граждан в нормальных жилых помещениях - не достигнута. Однако все довольны и нарушений не видят. Все, кроме некоторых переселенных граждан (в т.ч. инвалида), которых нам удалось посмотреть на видео.

Авторы поста видят в этой ситуации пример нарушения жилищных прав граждан, когда людям предоставляют помещения с сомнительными характеристиками, ненормальными условиями для проживания, с неясной процедурой перевода, которая может повлиять на дальнейшее их использование в качестве проживания.